为什么本地市场专业知识很重要?

:格雷格·内格尔
内格尔问物业

为什么本地市场专业知识很重要?

根据Realtor.com 2019年的一项调查,97%的受访者表示,当地市场的专业知识很重要
25%的受访者表示这是最重要的品质。

这确实说明了一些问题,因为一个优秀的房地产经纪人应该拥有很多重要的品质,比如正直,当一个经纪人应该确保他的客户了解他们可能忽视的房产的缺点时,正直就会出现很多。这在我的客户准备出价的情况下出现过很多次,但我通过解释有关的担忧来说服他们分割面块和灰泥。或者,从早到拾荒、开灯,或者在4小时内看一场演出,这种努力永远不能被低估th在7月的假期里把一处房产卖给一个兽医,就像我在1850 West Division St柳条公园去年夏天。作为一名优秀的经纪人,领导交易和谈判技巧也是非常受欢迎的品质。因此,在一长串的期望列表中,本地市场的专业知识排名很高,而且是少数不能完全自动化的事情之一。

诚然,一个合适的家是你的舒适、生活方式和家庭的基础,但对我们大多数人来说,它也是一项最大的投资。我们真的是“在我们的储蓄中储蓄”。每个买家都想要一笔好交易,没有一些是不会发生的市场洞察力。

理解位置差异的价值含义

俗话说,房地产的三大规则是“地段、地段、地段”。许多人没有意识到的是,“位置”并不仅仅意味着“社区”。即使在一个社区里,位置也很重要,通常是脚的问题,而不是英里的问题。举个例子,在西镇,一个街区和另一个街区的价值有很多细微差别,比如蓝线停布鲁明戴尔小道或606号多个地标区,当地的学校差异,靠近分部街或六角娱乐区,带直升机停机坪的嘈杂地区创伤医院,甚至只是靠近繁忙的街道,如阿什兰或西部,开始发挥作用。

学校是家庭最常见的标准之一,可能对价格产生巨大影响。在西镇,单户住宅的溢价肯定更高伯尔学校该地区以其小教室和高评分而闻名。然而,在某些地区,你可以往南走两个街区,你不仅不在伯尔学区,这影响了学校的价值,而且你还在普拉斯基公园区域。普拉斯基公园(Pulaski Park)是一个古老的商业走廊,住宅氛围不那么浓厚,这对价格有很大影响。然而,当地的专家也会指出,普拉斯基公园有一个很棒的公园,公共游泳池,一个狗公园,而且靠近Division Blue线。

西部的西部洪堡公园长期以来一直是一个明显的价值领域,但即使在那里,也存在细微的差异。无论你是在奥古斯塔南部,奥古斯塔和斯科之间,斯科和斯科之间,还是北和阿米蒂奇之间,西部和加利福尼亚之间的价值都是不同的。在奥古斯塔南部史密斯公园哪里有一个很棒的公园,通往子宫以及芝加哥大道上蓬勃发展的商业走廊。或者在North和Armitage之间是West Bucktown,它靠近更新的Cortland Western Blue Line Stop和606。

史密斯公园入口
史密斯公园的入口路径

想过一条街道“家”的特点吗?

温彻斯特大道上的场景在芝加哥东部村庄
芝加哥东村的温彻斯特大道

虽然我们可能都知道一条好的住宅街道应该是什么样的,但专业人士实际上可以定义它们。最好的住宅街道具有以下特点:

  • 他们是单向限制交通
  • 它们很窄,既适用于交通限制,也不太适合卡车
  • 人行道很窄,不适合大型设备,路缘也很低,因为它们不需要承受卡车的载荷
  • 街道两旁有绿色的林荫大道,高大的树木形成了一个巨大的树冠

符合这些标准的街道有几个很好的例子:Hoyne inBucktown从北到阿米蒂奇,或从达门到乌克兰村的奥克利,或从芝加哥到东村的温彻斯特。

比较市场分析中的本地市场专业知识效应价值

对当地市场的了解不仅仅是对社区的了解。能够量化人们如何评价社区内的各种物业特征也很重要。你不仅需要知道位置的价值暗示,还需要知道如果一个房子在那个位置有一个外部停车位和一个车库停车位,你会给它打多少折扣?因此,了解一个地区停车位的售价只是了解当地市场专业知识的另一个细节。

一般来说,车库的价值是2.5万美元西部小镇外部景点价值1.5万美元。

或者你如何评估一个属性劈面砖,而不是砖?信不信由你,这在很大程度上取决于它是公寓还是独栋住宅。不幸的是,在西镇,裂面砌块非常受欢迎,因为从1990年到2013年左右,它是公寓的主要建筑材料。然而,它在单户住宅上使用的频率较低,所以市场裂面砌块公差公寓比独栋住宅的价格要高。这导致了对单户住宅价格的影响要比公寓大得多。

一个社区的预期房间大小也很重要。如果你正在评估一套主卧地址为11×11的两床两卫公寓,那么要知道市场对主卧的期望最低为14×12是很重要的。这对价值有不成比例的影响,这意味着价值的影响将大于简单的面积的区别.许多人会否决小主人,因为他们不能舒适地放一张大床和两个茶几,而该地区的大多数其他房产提供主人可以。

在交易签订后,这种对当地市场的了解也会发挥作用。评估可能会成为达成交易的绊脚石,但与了解该社区的房地产经纪人合作,可以大大简化交易过程。估价师是由抵押贷款公司雇佣的,他们并不总是了解社区界限或定价影响。无论是在评估过程中,还是在收到评估报告后,有见识的代理人都能做到这一点协助评估师选择相关的薪酬资产而不是仅仅依靠邻近。在许多情况下,仅仅基于距离选择比较可以带来截然不同的子市场的房产,一个好的经纪人会确保评估师理解这一点。

当然,所有这些情况下的准确估值取决于对当地市场的熟悉程度。

协商交易:了解当地市场情况可以决定你的策略

了解附近市场的动向也很重要。价格上涨了吗,卖家会更强硬吗?还是因为库存不足,买家无法轻易离开?

如果是在10月底,卖家往往会有点绝望,尤其是当他们的房子空着的时候,他们知道,如果11月前卖不出去,它不太可能在2月初的超级碗(Super Bowl)之后卖出去。他们不仅会受到额外税收和评估的打击,而且在冬季还会面临更高的天然气成本。

芝加哥的气候非常放纵,它有自己的特定的季节性

另一个例子可能包括一个家庭想要扩大他们的房子来容纳更多的孩子是先卖掉他们现在的房子,还是试着买他们梦想的房子,然后再担心卖掉他们现在的房子.如果这家人打算搬到郊区,那么他们可以选择先买房,然后提供销售折扣。需要注意的是,在郊区,卖家更有可能接受附带销售条件的报价,而不会对价格产生重大影响,尤其是当待售房屋位于城市,那里的房地产流动更快。然而,在城市中,大多数销售条件报价都被断然拒绝,少数被接受的报价通常会对价格产生很大影响,尤其是如果要出售的房子位于郊区,那里的市场变化较慢。

当市场竞争更激烈时,你将开始看到更高数量的“As is”乘客,买家仍在检查,但同意不要求维修积分或维修。在一个强劲的市场中,你也会开始看到更多的“升级骑手”,即买家在某个价格上提出报价,但同意以特定金额击败任何其他出价,直至更高的价格。

西部小镇根据Multi-board 7.0合同中的一项变化,一位知情的经纪人会建议他的卖家,如果他18年的炉子仍在工作,就不要更换它。该合同规定,如果过时的电器仍在工作,则不给予积分。当然,这种合同并不总是在芝加哥使用,因为芝加哥房地产经纪人协会的合同也很受欢迎,但最近的这个变化反映了文化和市场预期,使卖方不太可能必须提供信用。

当地市场的专业知识有助于指导客户进行或放弃某些交易

当地市场的专业知识也可以让买家通过进入市场获得优势代理的网络和知识。如果买家客户真的想要独特的知道巴克敦的钟楼公寓(Clock Tower Lofts)即将挂牌可能是关键。

如果卖主想要最大限度地卖出自己的房子,就要认识到它近在咫尺林肯码那么,能否推销这个新开发项目的影响,取决于能否跟上最新的计划,包括单元数量、规划的开放空间、对交通的影响、增加额外的学校,甚至每平方英尺的预期销售价格。

相反地,有些建筑的协会财务状况不佳,组织混乱,甚至存在重大的施工问题,所以提前了解这一点可以让买家省去很多麻烦。只有了解当地情况的探员才会知道这些信息。

当然,有一些社区和学校正在迅速改善,并在不断增加,这使它们成为更好的投资。史密斯公园就是一个很好的例子米切尔小学.学校的改善使得当地的房地产价格上涨,当地的专家将会是第一个看到这一点并将信息传递给客户的人。

芝加哥乌克兰村米切尔小学
芝加哥史密斯公园米切尔小学

简而言之,当地的经验很重要。虽然许多房地产公司正变得越来越自动化,经常对佣金打折,并限制个人服务,但希望买卖房地产的人应该考虑到整体情况。当地的知识和专业知识比较低的佣金有更大的影响生活方式和钱包。

格雷格·内格尔

格雷格·内格尔的管理经纪人/所有人内格尔问物业也是芝加哥经纪人中排名前1%的。他上过专题报道两集HGTV的热门节目《找房子的人》看看200+五星级的评论格雷格的客户在Zillow上的工作记录