大小很重要…当谈到房地产…

:格雷格·内格尔
内格尔问物业

规模很重要…说到房地产,
宽度其实比长度更重要

的前提

如果你带100个人去比较两个房间:1号房间:15×15 vs房间2:30×10

实际上,100/100的人会选择房间1,尽管它更小!我无法解释为什么会出现这种情况,但这是我在与数百名买家合作时观察到的柳条公园公寓的买家,Bucktown独栋购房者,西环阁楼购房者,或乌克兰村3平自走式购房者。房间宽度很重要。

其他因素,如声音,是特定于购买者的口味

虽然这种对房间宽度的偏好似乎是普遍存在的,但有很多东西更适合买家的口味——比如声音。我有一些买家不认为旁边的噪音太大圣玛丽和伊丽莎白医院在奥克利的兰奎斯特开发区,他们的起居室正对着直升机停机坪!然而,我也有其他买家不愿意在沃尔科特1000街区的东村买公寓,因为那里的噪音太大拉萨尔二世当它一天敲两次钟。关键在于,买家对噪音的敏感度差异很大。我的理论是,这与他们长大的主卧室里有多少噪音有关,但这只是一种猜测。

圣玛丽和伊丽莎白急救室的入口和直升机停机坪
圣玛丽和伊莉莎白医院急诊室入口和直升机停机坪

标准批量决定了宽度

在芝加哥,我们的标准地块尺寸是25英尺宽,125英尺深,所以长度是宽度的5倍!所以直觉上,宽度显然更有价值。

通常情况下,我们的大多数建筑都是约21.5英尺宽的砖对砖,带有3.5英尺的过道。酒店内部的宽度约为19英尺,但请记住,楼梯占用了大量空间,因此在较窄的地段,您会看到餐厅的桌子开始侵占壁炉。随着空间越来越窄,它可以开始看起来和感觉像一个保龄球馆,而不是像一个家。

购买土地时规模非常重要

芝加哥的分区规则决定了在一块土地上可以建造多少个单元,建筑面积比(FAR)决定了允许的高于地面的建筑平方英尺、建筑高度和所需的退步。这些因素都是由地段大小和分区决定的。

乌克兰R4村25×125平方英尺的标准3125平方英尺地块可能价值约500K或160美元/平方英尺。然而,乌克兰R4村30×100平方英尺的较小3000平方英尺地块可能价值550K或183美元/平方英尺,仅仅是因为额外的宽度。

    • 大小很重要!
    • 宽度比长度更有价值!
1040 N温彻斯特赛维图纸
这是我在东村个人4套公寓投资物业的调查

谎言,该死的谎言和面积数字

房地产经纪人在他们的MLS列表中输入错误的平方英尺数字是臭名昭著的。这部分是因为他们的营销热情压倒了他们的诚信意识,部分是因为他们的无能,但可能主要是因为没有一致的衡量方法。开发人员、架构师、评估师、评估师,甚至建筑工程师都有自己的测量方法,这些方法在产品类型上有很大的不同。我见过他们只测量可用空间忽略走廊,但我也看到车库包括在内。我见过他们把外面的砖块换成外面的砖块,然后减去普通的走廊。缺乏一致性导致许多房地产经纪人只是把“零”放在他们的MLS上市,以减少争论和限制责任。

马克吐温的名言:世上有谎言,该死的谎言和统计数字

比美国职业棒球大联盟的总面积更准确的是房间的大小。一个不准确的房间大小是更明显比经纪人放下1600平方英尺的时候真的是1300平方英尺。如果一个代理代表,卧室是10×10 14×10,这是很明显的对大多数人来说,可以很容易地检查只有一个卷尺。

在我让买家出价之前,我会做大量的分析,通过准备一份报价单来确定房子的真实市场价值比较市场分析(CMA)因为我从不认为卖家已经准确地给房子定价了。在做CMA时,我使用房间大小的平方英尺来比较主题和可比的物业,而不是使用规定的总平方英尺。

这不包括浴室和走廊,这可能会造成轻微的误差,但这比使用总平方英尺要可靠得多。顺便说一下,这也是估价师在估价时计算平方英尺的方法。

买家应该如何分析面积并排除房产

因此,即使客厅是300平方英尺,就像我的开场例子中的30×10房间2,它的感觉也不会像只有270平方英尺的18×15房间那么好。我建议我的买家确保客厅尺寸的下限至少是14英尺宽。

此外,一些经纪人会将餐厅与客厅结合在一起,一些房产采用开放式布局,厨房营造出很棒的房间感觉。因此,在评估整体生活空间时,重要的是要看客厅、餐厅和厨房的总面积。

“开放式”生活空间的例子

假设我们要比较两个具有典型开放式布局的属性:
属性:LR=20×15,包括DR,厨房=10×10,总计=400平方英尺
财产B:LR 17×15,DR:10×10,厨房=12×10,总面积=475平方英尺

尽管B酒店的起居室较小,但其起居空间更宽敞。因此,我指导我的买家在查看MLS列表以确定我们应该参观哪些楼盘时要做的是,让他们在看图片之前就做两层分析,这可能是非常具有欺骗性的:

  • 客厅的下部是否至少有14英尺(约0.9米)或更宽?如果没有,那我们就应该排除那处房产。
  • 看看总平方英尺的客厅,餐厅,厨房组合,以确定生活空间的大小是否有吸引力。

如果房产狭小,这应该反映在价格上。对于喜欢狭小空间的买家来说,这可能是进入他们原本负担不起的社区的一种方式。但他们必须知道权衡——狭小的空间有时感觉更像是住在保龄球馆而不是家。

大小很重要!宽度比长度更重要!所以,问问纳格尔!

内格尔

内格尔管理经纪人/业主是内格尔问物业而且是芝加哥所有经纪人中排名前1%的生产商。他已经上过电视了两集HGTV收视率最高的节目《购房人》看看200+五星级的评论他的客户在Zillow上的资料